<부동산의 보이지 않는 진실> 이재범(핑크팬더), 봄날의 곰
부동산에 대해서 지식을 쌓기 위해 1주에 한 권 부동산 관련 서적 읽기 52주 챌린지를 하고 있습니다.
첫 번째 책으로는 핑크팬더(이재범)님이 저술하신 <부동산의 보이지 않는 진실>이라는 책을 읽었습니다.
책은 주로 거시적으로 부동산 시장에 대해 설명하고 있으며 데이터를 기반으로 우리나라의 부동산 시장에 대한 통념이 진실인지 아닌지를 밝히고 있습니다.
당연히 그러하다고 생각했던 통념도 데이터 기반으로 생각해보지 못했다는 것을 알게되기도 하였고, 책에서 설명하고 계신 방대한 양의 데이터를 일일이 분석하고 통찰을 보여주신 저술 작업에 대해 존경스러운 마음도 들었습니다.
책의 내용은 총 7챕터로 구분되어 있습니다.
부동산의 보이지 않는 진실
[목차]
서문 부동산은 어떻게 흘러갈까
1장 부동산에 대해 알아야 할 점
1 부동산의 의미
2 소득과 주택
3 주택이 사라진다
4 부동산의 실제가격
2장 공급과 수요
1. 주택이 필요한 사람들
2. 아무도 살지 않는 주택
3. 주택은 얼마나 공급되고 있을까
4. 누가 집을 살 수 있을까
3장 한국의 일본화 가능성
1. 일본 버블의 진실
2. 일본 부동산의 현실
3. 세계적인 버블 국가들
4. 생산가능 인구와 부동산
4장 장기적인 주택가격
1. 건설비의 상승
2. 아파트 단지 공화국
3. 주택 가격의 변화
4. 노후화 주택의 증가
5장 미분양과 주택가격의 함수
1. 미분양과 가격
2. 수도권 사례
3. 핫한 지역들 사례
4. 택지공급과 미분양
6장 금융과 부동산
1. 금리 조절 이유
2. 금리와 환율
3. 금리와 자산시장
4. 빚을 쌓은 집
7장 부동산은 어떻게 될까
1. 전세와 주택가격
2. 주택 면적의 변화
3. 필요 주택 숫자
에필로그 그래도 주택은 사는 것이 낫다
책의 내용 중 인상깊었던 내용을 대강 정리해보면 다음과 같습니다.
- 객관적 데이터에 의하여 부동산 분석을 하자.
- 부동산은 국가의 것이다. Real estate이란 단어의 뜻에서도 알 수 있다. 보유세, 종부세, 취득세 등을 납부하는 이유도 이렇게 이해하면 편하다. 이는 즉 부동산이 정부 정책의 강한 영향력 아래 놓여있음을 보여주는 것이다. 어떤 기조의 정책을 펴는지가 중요하다. -> 공급 기조의 정부에서 싸게 구입해서 보유하고 있다가 규제 일변도의 정부에서 수익을 실현 하는 것이 제일 수익률이 좋을 것 같다.
- 소득 분위별 특성에 따라 명확히 구분하여 시장을 이해할 필요가 있다. 소득 5분위에 위치한 사람은 주상복합, 2~4분위는 아파트, 1분위는 다세대/연립에서 살고 있다. 이 중 3~5분위가 주택을 구입할 여력이 있는 세대이다.
- 할렘이 슬럼이 되는 과정을 지켜보면 왜 슬럼을 없앨 수 없는지에 대한 통찰을 얻을 수 있다. ->수용할 주택단지를 선정할 여력이 없다. 우리나라도 마찬가지로 거주 가능한 주택의 수가 감소하면 매물이 줄어들기 때문에 가격이 올라간다.
- 부동산도 노후화 되면 못 쓴다. 명목상의 가격상승이나, 명목상의 수익률이 아닌 물가상승률을 감안한 실제 상승률을 계산해야 한다.
- 해마다 11만 건의 이혼, 30만 건의 결혼이 발생한다. 해마다 신규 주택 수요가 40만건 발생하는 셈이다. --> 이 부분도 재밌었다. 생각해보면 당연한데 이혼하면 한 가정에 살 수 없으므로 새로운 주택에 들어가야 한다. 결혼해도 마찬가지.
- 주택 수요를 예측하는 주요 변인으로는 혼인율, 이혼율, 멸실율, 공실율, 공급 주택 수, 버블 등을 들 수 있다.
- 위의 숫자(혼인율, 이혼율, 멸실율, 공실율)를 고려하여 타당한 공급이 이루어지고 있는가?
- 민간/공공 주택 건설의 인허가 수를 보면 대략의 추이를 알 수 있음
- 부동산은 사용가치와 교환가치의 합으로 이루어져 있다. -> 전세로 사는 경우는 사용가치만을 지불하는 셈..
- 주로 소득 1~2분위의 사람들은 사용가치로 인식하며, 3~5분위의 사람들은 교환가치에 관심이 많다.
- 무주택자의 95%는 전세에 거주중이다.(2015년 기준)
이 책의 별미는 3장 일본 버블에 대한 내용입니다. 우리가 통상적으로 일본의 부동산 버블이 한 순간에 붕괴하면서 주택시장이 붕괴했다라는 통념을 갖고 있는데요, 이를 데이터 기반으로 철저하게 반박하십니다. 대강의 논리는 이런 내용입니다.
일본 버블은 주가의 상승을 시작으로 시작되었으며, 상가 토지의 지대가 높아지면서 시작되었고 대출을 통한 토지 매입 때문에 집값이 오르기 시작하였다. 그러나 이 출발은 수출 증대에 의한 주식 버블로 인한 것이었으며, 주식시장이 붕괴되었다. 일반적으로 우리는 아파트 값이 폭락하였다고 알고 있지만 1990년대 대비 2010년의 아파트 값은 85% 수준으로 20년간 -15%를 보이고 있으며, 아파트라는 주거 형태가 일본에서는 비선호 거주 형태임을 생각한다면 그렇게 큰 낙폭은 아니다. 만약 엄청난 낙폭으로 떨어졌다면 일본에서 해당 기간에 이렇게 꾸준히 공급을 추가할 이유가 없다. 일본 기업도 기업이므로 이윤을 추구한다.
실제로 제가 살고 있는 아파트(현 전세)도 분양한지 13년 정도 지났는데 가격은 분양가 대비 20% 이상 하락하였습니다. ㅎㅎ
책의 저자는 북유럽 3국도 일본과 비슷한 버블을 겪었지만, 부동산 공급 축소로 일정기간 이상 부동산이 상승하는 흐름을 근거로 제시하고 있는데요. 일본이 고령화 사회에 진입하였음에도 불구하고 생산가능 인구가 줄었어도 북유럽 3국(핀란드, 노르웨이, 스웨덴)에서는 아파트 가격이 꾸준히 증가하였습니다.
부동산은 공사비, 설계비, 감리비 등이 포함된 표준 건축비에 토지 가격을 더하여 분양가격을 책정하도록 되어 있습니다. 이 중 인건비에 해당하는 부분이 상승함에 따라 자연스럽게 인플레이션이 일어나게 되고 당연스럽게 부동산은 상승을 하게 된다고 볼 수 있습니다.
아파트는 중세시대의 성(castle)과 같은 역할을 한다고 볼 수 있습니다. 소도시 소국가로서의 기능을 하고 있죠. 최근 공급 축소의 기조는 노후 주택의 증가를 방치하고 있으며 신축 아파트 품귀현상이 나날이 심해지고 있습니다. 1기 신도시의 30년 이상 구축의 경우 바닷모래를 가지고 짓거나 불량 시멘트를 사용한 사례도 있다고 하니 재건축이 불가피 하겠네요..
미분양과 주택가격은 +상관관계를 가지는지에 대해서도 데이터를 가지고 논증하고 있습니다. 대부분 사람들이 미분양이 많아지면 주택 가격이 폭락할거라고 말하지만 실제로는 매매가가 상승하기 시작하면 미분양 물건이 해소되는 것으로 해석할 수 있는 여지가 있는 것으로 보입니다.
또한 기준금리와 주택가격의 상관도 높다고 생각하지만 실제로는 다소 낮게 볼 수 있습니다. 빚 없이 아파트를 구매하는 것은 힘들기 때문에 항상 최악을 대비하여 감당가능한 부채 규모를 고려하여 주택을 구입하는 지혜가 필요합니다.
이 자료는 1인당 주거면적 통계입니다. 이 자료를 보면 1인당 주거면적은 지속적으로 상승해 왔으며, 상승 속도는 도>광역시>수도권 순으로 볼 수 있습니다. 즉 넓은 집에 살고싶어하는 것은 모두의 마음이라고 볼 수 있겠죠. ㅎㅎㅎ 이러한 자료를 볼 때 지역마다 30평대를 보는 기준이 다르다는 것을 알 수 있습니다. 실제로 일부 지역에서는 30평대가 중대형으로 분류된다는 점을 보면 알 수 있고요.. 저희 동네에서는 30평대도 약간 소형(표준)느낌으로 인식되는 것 같습니다.
책을 통해서 새롭게 알게된 사실
저는 책을 통해서 우리나라의 부동산 자료가 이렇게 방대하게, 체계적으로 구비되어 있을 것이라고 생각하지 못했습니다. 사실 분석하려고 시도조차 안 해봤었죠..하지만 책을 읽으면서 당연하게 통념으로 생각했던 것들도 왜곡된 사실들이 많다는 것도 알게 되었습니다. 무조건 전문가들의 말을 들을 것이 아니라는 것도 알게 되었습니다. 실제로 분석해 볼 수 있는 자료들이 충분히 많으므로 실제로 분석을 해보는 연습을 해봐야겠습니다.
가르치고 있는 학생들에게도 이 자료들을 나눠주고 통계분석 해볼 수 있도록 지도해주는 것도 재밌는 수업 소스가 될 수 있다는 생각을 해 보았습니다.^^