<대한민국 아파트 시장 인사이트>, 이종원(아포유)

네이버 카페 아포유를 운영하고, 현재는 유튜브 채널을 운영하고 계시는 이종원 님의 책입니다.

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AforU 아포유

책에서도 알 수 있듯 건설업에 종사하셨던 분이시고, 해당 업종에 종사하시다보니 관련 자재나 분양 관련 포인트 들도 잘 찝어주셔서 좋았습니다. 

책이라는 것이 성향에 따라 다르겠으나 52주 부동산 독서목록 중에서 현재까지는 제일 재밌게 읽은 책입니다.

저자가 아파트를 보는 관점은 가치투자자들이 종목을 선별하는 과정과 매우 흡사합니다.

결국 아파트의 가격은 내재가치에 수렴한다는 기본적인 철학도 비슷하며, 시장의 비이성적인 측면을 이용하면 안전한 투자를 실행할 수 있다고 알려주고 있습니다. 

 

그렇다면 아파트의 내재가치를 어떻게 측정할 수 있을까요? 어떻게 가격과 가치의 괴리를 파악해 안전마진을 확보할 수 있을까요? 에 대해서 책은 설명하고 있다. 아마 가치투자자들이 이 책을 읽어본다면 흡족하게 미소지을 수 있을 거라 생각합니다. ^^

 

우리나라 이외의 나라에서 부동산은 중산층 이상보다 서민에게 적합한 주거형태이지만, 우리나라에서는 충분한 도시계획 하에서 아파트들이 건설되다보니 다른 나라들과는 차별화되는 아파트 선호현상이 일어날 수 밖에 없음을 알려주고 있습니다. 우리나라의 역사적 특수성 때문에 국토 난개발이 최소화 될 수 있었고, 일정 규모 이상의 주거 밀집 지역에는 최소한의 기반 시설을 설치하게끔 체계화하였기 때문입니다.

 

또한 아파트를 건설하는데에는 건축, 토목, 설계 전문가 뿐 아니라 환경, 에너지, 정보통신, 장애인 등 실생활 관련 전문가들이 모여서 해당 사업계획 승인 도면을 검토하기 때문에 각 전문가들의 요구가 반영되다 보니 다른 주거 형태보다 월등히 높은 수준의 퀄리티를 확보할 수 있게 됩니다.최근에는 미관을 고려한 배치 등까지 고려되며 아파트의 미관도 더 좋아지고 있는 상태입니다. 이런 현상은 과거 와우아파트 붕괴 사고 등을 계기로 관련 법 등이 개정되고 규제들이 생겨나면서 얻게 된 역역기라고 볼 수 있습니다. 

 

동일 단지 내에서는 비슷한 생활 수준의 사람들이 살고 있기 때문에 커뮤니티를 형성하기에도 아주 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 여기서 여러 정보들을 교환하기도 하고, 스트레스를 풀기도 합니다. 이런 장을 아파트에서 직간접적으로 제공해주게되면 해당 아파트의 가치는 더욱 상승하게 됩니다. 사람들이 대단지를 선호하는 이유이기도 하겠습니다. 

 

대규모 아파트는 교육시설을 반드시 수반하게 되고, 교육시설이 수반된 대규모 아파트 단지에는 유흥시설들이 멀어지게 되면서 아파트 가격이 더욱 상슬할 수 밖에 없음을 보여줍니다.

 

또한 건설사 출신답게 현장 관련된 재밌는 이야기들도 다수 수록하고 있습니다. 건설사에서는 신문사 상대로 접대를 하고 현장 설명회를 진행하는데, 신문기자들에 대한 설명회는 일반적으로 골프장에서 진행되고, 광고대행사 본부장급이 부동산 담당 기자들에게 골프접대 및 촌지를 나눠주기도 했었다고 하네요. 그리고 이렇게 돈을 받은 기자들은 시공사에서 작성한 기사들을 신문에 실어주게 되고 이것이 그대로 신문에 나가서 사람들을 미혹하게 됩니다. 이러면 당연히 본래 가치보다 가격이 상승하게 되겠죠? ㅎㅎ

책에 나와있는 재밌는 점 몇 가지 소개해보겠습니다.

 

1. 아파트에 적용되는 샷시에 등급이 있으나 일반인은 구분하기 어렵다. 샷시는 OEM방식으로 제작되기 때문에 대리점에서 직접 생산하며 대기업에서 대량으로 생산하지 않는다. 샷시의 제조 공정은 프레임 커팅 작업을 거쳐 필름지 래핑후 다시 조립작업을 하는데 LG나 KCC, 한화 등의 역할은 프레임 제공이며, 프레임에 도장찍어주는 역할을 한다. 유리의 두께가 22MM이상이면 기본이고, 그 이상 들어갈수록 좋은 것이다. 하이샷시보다는 시스템 창호가 비싸다. 주상복합의 샷시가 일반 아파트에 비해 훨씬 좋다(승인이 어렵기 때문).

 

2. 인테리어 필름지도 실제로 굉장히 고급 소재이지만, 아파트에 적용되는 필름지의 경우 가장 하급을 쓴다고 보면 된다. 

 

 

3. 모델하우스에는 형광등보다 몇 배 더 밝은 할로겐 등을 각 모서리마다 추가 시공하여 빛의 반ㄴ사를 활용하여 착시효과 및 천장고를 높아보이게 만드는 효과를 주어 개방감을 준다. 천장이 밝으면 멀게 느껴지는 효과가 있어 체감 면적에 상당히 다른 효과를 발휘하게 한다. -> 집 인테리어 하거나 집 팔 때 써먹기 좋은 기술인 것 같다.

 

4. 아파트 가격을 견인하는 중요한 키포인트는 실거주 비율이다.

 

5. 좋은 입지의 부동산에 투자하는 것보다 중요한 것은 투자 타이밍이다. 입지가 최우선이지만 전부는 아니다.

 

6. 아파트 프리미엄에서 초등학교 프리미엄을 가장 높게 쳐 주고 도로 노출이 최소화된 아파트를 가장 선호한다. 그렇다고 중고등학교가 중요하지 않은 것도 아니다. 커뮤니티가 활성화 된 지역에서는 부모들이 자녀보다 먼저 각종 고등학교 진학 정보, 특목고 정보 등을 쉐어한다.  특히 한 아파트에서 서울대의대에 입학하는 학생이 나오는 경우에 해당 아파트는 최대 몇 천만원까지 더 받고 파는 케이스도 있다고 한다.(좋은 기운을 받으라고..ㅋㅋ)

 

7. 상업지역이 근접해 있다는 것은 해당 지역의 교통이 매우 좋다는 것을 의미한다. 또한 상업지역 내에 몇 개의 금융기관이 있는지를 체크해야 한다. 금융기관이 많다는 것은 해당 지역의 소득이 높다는 것을 반증한다.

 

8. 소형 아파트의 경우 아파트 단지 내 고급 커뮤니티가 만들어지지 않으며, 주차의 쾌적성이 떨어져서 실거주 비율이 낮아진다.

 

9. 대형 평형은 실거주 목적이다. 대형 평형이 많은 곳은 실거주 가능성이 높은 단지이다.

 

10. 일시적 입주물량 과다로 입주시점에 저렴한 전세 아파트가 많이 나오는 반면, 입주 2년차를 지나가면 정상적인 전세가율이 확보된다. 전세가가 상승하면 임차인들의 아파트 매수심리를 자극시켜 가격상승으로 이루어진다. 아파트 입주 2, 4, 6년차는 매수타이밍 적기이다.

 

11. 매수 대기자들에게 대안이 계속 발생해 해당 아파트가 차별화된 희소성이 존재하지 않는다면 2년 주기론은 쉽게 나타나지 않는다. 

 

재밌게 잘 읽었습니다. 충분한 데이터와 논리로 설명하니 더 납득이 잘 되었고, 해당 전략을 적절히 구사하여 아파트를 매수하거나 매도해야겠다는 생각도 하였습니다. 또한 아파트의 역사부터 왜 아파트를 선호하게 되었는지까지 다양하게 제공하여 

 

최근에 아파트를 한 채 더 매수하면 어떨까 고민하고 있었습니다. 주변(어머니와 아내)에서는 만류하고.. 저는 하고싶고.. ㅋㅋ 두 번의 아파트 매수 경험이 좋은 보상으로 돌아왔기 때문에 겁이 없어진 것 같습니다. ㅎㅎ 책을 보고나니 해당 지역에 내후년 정도에 입주 물량이 많이 들어오는데 그 후 2년 정도 후에 매수 해도 늦지 않을 것 같다는 생각을 하게 되었습니다. 그 때까지 부채 비율을 현행 30%인데 10% 미만으로 줄인 뒤 다음 투자를 이어나가도 좋을 것 같단 생각을 했습니다.